Krach boursier à venir : comment les investisseurs immobiliers peuvent-ils se protéger du krach boursier imminent ?

Un krach immobilier est-il à venir ?

Beaucoup de gens réclament un krach immobilier depuis des années, certains comme Robert Kiyosaki en réclament un depuis près de dix ans ! J’ai traversé le dernier crash en tant qu’agent et investisseur et j’ai en fait gagné beaucoup d’argent grâce à ce crash. J’ai vendu des saisies pour les banques et il était tellement plus facile de trouver de bonnes affaires à l’époque, que ce soit pour les locations ou pour les flips.

Cependant, je pense que le marché est complètement différent maintenant qu’avant le dernier krach. Il y avait des directives de prêt horribles, beaucoup trop de constructions et un inventaire massif de maisons à vendre où une erreur sur le marché pouvait tout faire s’effondrer, et c’est le cas !

Cette fois-ci, les directives de prêt sont plus strictes que jamais, il y a encore très peu de constructions et il n’y a presque pas d’inventaire (800 000 maisons à vendre aujourd’hui contre 4 millions en 2006).

Bien que je ne pense pas qu’un crash arrive, je peux me tromper et peu importe ce que je pense, beaucoup pensent qu’un crash arrive. Il y a aussi la possibilité que les prix des logements baissent un peu, mais pas de crash.

Peut-on prévoir un crash ?

Les prix sont très élevés dans de nombreuses régions des États-Unis, mais cela ne signifie pas que nous verrons un krach. Oui, nous pourrions voir un crash, mais nous pouvons aussi ne pas en voir un. Nous pourrions voir un déclin progressif dans certains domaines et aucun déclin dans d’autres. L’immobilier est très spécifique au marché. Lors du dernier crash, les médias ont donné l’impression que tout le pays avait vu d’énormes baisses de la valeur de sa maison. En réalité, de nombreuses zones n’ont connu aucune baisse des prix, et pas seulement les zones à bas prix.

Les prix au Colorado ont presque triplé dans certaines régions au cours des 10 dernières années. C’est un gain énorme, et beaucoup de gens attendent un crash. Vous devez regarder bien plus que les prix pour déterminer quand et s’il y aura un crash :

• Combien de nouvelles maisons sont construites ?
• Combien coûte la construction de nouvelles maisons ?
• La population augmente-t-elle ou diminue-t-elle ?
• Quel est le taux de chômage ?
• Dans quelle mesure les directives de prêt sont-elles strictes ?
• Combien y a-t-il d’inventaire ?

Même si vous connaissez les réponses à toutes ces questions, il est difficile de savoir ce que les prix feront. Certaines personnes ont déclaré qu’une croissance démographique plus faible entraînerait un crash, mais cela n’a jamais causé de crash auparavant. D’autres pays ont perdu de la population pendant des décennies sans déclin immobilier. Il est important de se rappeler que ce n’est pas parce que quelqu’un déclare que quelque chose va provoquer un crash qu’il sait de quoi il parle.

L’abordabilité aux États-Unis a diminué, mais elle est toujours beaucoup plus abordable que presque tous les autres pays du monde ! La diminution de l’accessibilité n’a jamais causé de crash auparavant, alors pourquoi devrait-elle le faire maintenant ?

Parier sur des prix plus élevés peut également vous causer des ennuis

L’une des règles empiriques les plus importantes sur lesquelles je travaille est de ne jamais baser mes achats sur ce que pourraient faire les prix des logements. Si je retourne des maisons ou que j’achète des locations, je ne présume jamais que les prix vont augmenter. Je base mes stratégies d’investissement sur les prix d’aujourd’hui. J’ai aussi un plan en place si le marché baisse. Oui, nous avons vu d’énormes augmentations de prix au Colorado, mais cela ne signifie pas que les prix continueront d’augmenter ou qu’ils ne pourraient pas baisser. L’un des moyens les plus simples de vous attirer des ennuis est d’investir dans l’immobilier parce que vous pensez que les prix vont augmenter. C’est ce qu’on appelle la spéculation – et non l’investissement – et voici quelques éléments auxquels réfléchir :

• Lorsque vous achetez uniquement pour l’appréciation, la seule façon de gagner de l’argent est si la valeur augmente. Vous dépensez également de l’argent sur l’investissement chaque mois.
• Lorsque vous vendez une maison, il y a beaucoup de frais de vente pour les agents, des frais de clôture, une assurance titres et des taxes. Ces frais peuvent varier de 5% à 15% (hors impôt sur le revenu) selon l’état dans lequel vous vivez.

Si vous n’achetez que pour l’appréciation, vous devrez peut-être vendre une maison de 10 à 20 % de plus que ce pour quoi vous l’avez achetée juste pour atteindre le seuil de rentabilité. Puisqu’il n’y a pas de boule de cristal pour nous dire exactement ce que les prix feront, c’est un jeu risqué. Si vous avez des tonnes d’argent, de nombreux autres investissements et que vous espérez faire un coup de circuit, la spéculation est peut-être une bonne idée. Mais vous devez être très sûr financièrement. Si les prix baissent pendant que vous détenez ces propriétés, vous pourriez facilement avoir des ennuis.

Comment se protéger de la baisse des prix en tant que flipper immobilier

Il y a beaucoup de choses que je fais pour me protéger au cas où le marché changerait. Il y a des choses à considérer, comme si je vais retourner ou louer une maison. La première règle dont j’ai déjà parlé est que je ne présume jamais que les prix continueront d’augmenter. Certains grossistes essaient de me vendre des offres pour retourner à 85% de l’ARV. J’ai toujours acheté mes flips de 65 à 80%. Vous pouvez souvent entendre cela appelé la règle des 70%, ce qui signifie que si une maison vaut 200 000 $ après l’avoir réparée et qu’elle a besoin de 30 000 $ de travail, je devrais payer 110 000 $ pour cela (200 000 $ x 0,70 – 30 000 $). Les grossistes me diront que je dois payer plus pour les flips car le marché se porte si bien. En fait, je ne sais pas. Peut-être que d’autres personnes paieront plus, mais je m’en tiendrai à ce que j’ai toujours fait.

Si je commence à payer plus pour les house flips, je pourrais gagner autant d’argent que maintenant si le marché continue de monter. Mais si les prix restent les mêmes ou baissent, je pourrais perdre de l’argent. Il faut beaucoup de travail pour renverser des maisons, et il n’y a aucun moyen que je veuille atteindre le seuil de rentabilité ou perdre de l’argent. En m’en tenant à mes chiffres de profit, je me protège contre les baisses du marché. Si les prix montent, super, je gagnerai plus d’argent, mais s’ils baissent, ça devrait quand même aller.

Lorsque je change de maison, j’utilise généralement des banques locales ou des prêteurs privés pour financer la transaction. J’ai mis 20% à 25% avec les banques locales et zéro avec les prêteurs privés. Cependant, je ne finance aucune des réparations sur les projets que je fais. Même lorsque je finance 100% du prix d’achat, j’ai beaucoup d’équité dans chaque transaction car je la répare avec mon propre argent et paie les frais de transport avec mon propre argent. Si le marché devait chuter, je n’aurais pas à rembourser un énorme prêt pour vendre la propriété.

Une autre chose à considérer en tant que flipper de maison est le type de projet que j’entreprends et la quantité de travail nécessaire. Plus une maison a besoin de travaux, plus le projet est risqué. Non seulement le projet est plus risqué car le budget pourrait exploser avec un gros projet, mais il est aussi plus risqué car la réalisation d’un gros projet prend beaucoup plus de temps. Plus il faut de temps pour retourner une maison, plus vous êtes exposé au marché immobilier. Si les prix montent, cela ne vous fera pas autant de mal de conserver une propriété, mais si les prix baissent, cela pourrait être un désastre. J’ai des projets monstres que j’entreprends maintenant et je me rends compte que ce n’était peut-être pas la meilleure idée. Nous gagnerons de l’argent avec eux, mais ils prennent une tonne de ressources, une tonne d’argent et une tonne de mon temps. Il est généralement plus rentable de gagner moins d’argent sur une maison qui nécessite moins de travaux. Vous pouvez faire le travail plus rapidement et passer au projet suivant.

Lorsque vous retournez des maisons, la meilleure façon de vous protéger contre un crash est d’éviter :

• Gros travaux de rénovation.
• Truquer vos chiffres de profit pour faire fonctionner un accord.
• Détenir des propriétés pendant une longue période.
• L’hypothèse que les prix vont augmenter.

Parfois, les maisons les plus chères sont plus difficiles à vendre et sont plus affectées par les changements du marché. De nombreux investisseurs de mon podcast qui ont rencontré des problèmes lors du dernier crash ont retourné des maisons de grande valeur. La plupart de mes flips sont des maisons de démarrage. Vous pouvez voir les chiffres sur tous mes flips ici : Fix and Flip Scoreboard.

Comment se protéger en tant que propriétaire locatif ?

On me demande tout le temps si je crains de faire faillite si le marché s’effondre. J’ai acheté 38 locations au cours des 23 dernières années (commerciales et résidentielles) et j’ai des prêts sur la quasi-totalité d’entre elles. Beaucoup de gens supposent qu’avoir un prêt sur une propriété en fait un investissement risqué. Cependant, je ne pense pas que ce soit toujours le cas. Si vous financez 100% de la valeur de la propriété, cela peut être très risqué s’il n’y a pas de flux de trésorerie, mais les prêts eux-mêmes ne sont pas très risqués s’ils sont bien structurés. Voici comment j’achète mes biens en location :

• J’achète toujours des propriétés en dessous de la valeur marchande, tout comme je le fais avec mes flips.
• J’achète toujours avec beaucoup de liquidités (au moins 400 $ par mois).
• Je mets généralement 20% de mise de fonds, puis je fais des réparations, ce qui me laisse beaucoup d’équité.
• Si je refinance, je m’assure que les propriétés continueront de générer des flux de trésorerie conformes à mes normes.
• J’achète des propriétés qui n’ont pas besoin d’une rénovation massive.

J’ai acheté beaucoup de propriétés de 2011 à 2015, mais j’ai arrêté d’acheter des locations car les chiffres ne fonctionnaient plus. Je ne voyais pas les flux de trésorerie que je voulais sur le marché du Colorado. J’aurais pu continuer à acheter des maisons parce que les prix montaient, mais je ne pensais pas que c’était une stratégie sûre. Finalement, j’ai trouvé des propriétés commerciales dont l’argent coulait beaucoup mieux que les propriétés résidentielles que j’achetais et j’ai acheté à nouveau des locations.

La bonne chose à propos des locations est que si les prix augmentent, vous pouvez profiter du marché en refinançant une propriété et en retirant de l’argent. Si les prix baissent, cela n’affecte pas les propriétaires qui ne vendent pas leurs propriétés s’ils encaissent. Les loyers pourraient baisser, mais pas non plus. Je connais de nombreux propriétaires d’immeubles locatifs qui ont vu leur valeur nette chuter pendant la crise immobilière, mais ils ont gagné la même somme d’argent chaque mois parce que les loyers sont restés les mêmes. Pour être protégé lors d’un marché baissier, vous devez avoir des propriétés qui génèrent de bonnes liquidités. Bien que les loyers ne baissent peut-être pas, ils peuvent baisser, et vous voulez être en mesure de payer toutes les factures et de gagner de l’argent, même dans un marché baissier.

Lorsque j’achète mes locations, j’ai généralement au moins 50% de la valeur de la maison en capitaux propres. Après avoir fait une bonne affaire sur la propriété, mis 20 % de mise de fonds et effectué des réparations, la propriété vaut beaucoup plus que mon prêt. Obtenir des prêts me permet d’acheter plus de propriétés, ce qui signifie plus :

• Avantages fiscaux.
• Appréciation possible.
• Équité provenant de l’achat en dessous du marché.
• Des flux de trésorerie.

Non seulement j’ai les avantages énumérés ci-dessus lors de l’achat de plusieurs propriétés, mais j’ai plus de diversification. L’une des plus grandes craintes des nouveaux investisseurs est la vacance de la propriété. Si vous possédez une location et qu’elle devient vacante, c’est un coup dur pour vos finances. Si vous possédez dix locations et qu’une est vacante, ce n’est pas grave. Beaucoup pensent également qu’il est plus sûr de ne pas avoir de prêt lorsqu’une maison devient vacante, mais les versements hypothécaires ne représentent qu’une petite partie des dépenses d’une location. Vous aurez l’entretien, les services publics, les taxes, l’assurance et d’autres coûts, que vous ayez une hypothèque ou non, ce qui m’amène à l’un des aspects les plus importants d’être propriétaire d’un bien locatif.

Vous devez avoir des réserves de liquidités si vous possédez des locations. Le meilleur moyen de vous attirer des ennuis en tant que propriétaire est de dépenser tout votre argent en investissements ou autres choses et de ne pas avoir d’argent disponible en cas de problème. Je pense que vous devriez avoir au moins 10 000 $ à la banque en tout temps pour les urgences si vous possédez une location. Plus vous avez de locations, plus vous devriez avoir d’argent à la banque. Je pense qu’il vaut mieux avoir un prêt sur une maison avec de l’argent en banque en cas d’urgence que de n’avoir aucun prêt mais pas d’argent.

Voici les éléments à retenir lors de l’achat de locations afin d’être protégé d’un crash :

• N’achetez pas pour l’appréciation à moins que vous n’ayez également des flux de trésorerie chaque mois.
• Assurez-vous de tenir compte de tous les coûts, comme l’entretien, les postes vacants, les taxes, etc.
• Achetez chaque maison en dessous de la valeur marchande, même si elle génère des liquidités.
• N’ayez pas peur de financer des propriétés car cela vous laissera plus d’argent.
• Assurez-vous d’avoir suffisamment d’argent pour les problèmes qui surgiront.
• N’ayez pas peur d’utiliser un gestionnaire immobilier.
• Si le marché baisse, vous n’avez pas besoin de vendre.

Conclusion

Un krach immobilier n’est pas imminent, mais il pourrait arriver. Je ne pense pas qu’il soit sage de prévoir au moins une baisse des prix, même si vous ne pensez pas qu’un krach est à venir. J’aime espérer le meilleur et prévoir le pire. Il existe de nombreuses façons de se protéger contre un accident, et les clés sont de faire de bonnes affaires, de ne pas prendre plus que ce que vous pouvez gérer et d’avoir beaucoup d’argent disponible.