Avec l’amélioration de l’abordabilité des propriétés dans une grande partie du pays, les conditions actuelles du marché devraient présenter des opportunités de choix pour les investisseurs avertis qui cherchent à acheter une propriété résidentielle.
À l’échelle nationale, les prix de l’immobilier ont atteint leur plus forte croissance annuelle jamais enregistrée en 2021, augmentant de 23,7 %, selon le Bureau australien des statistiques.
Après la flambée des prix, le marché est maintenant entré dans la phase d’ajustement.
Pendant un marché en baisse, il peut y avoir une tendance à mettre les œillères des bonnes affaires et à se précipiter.
Bien que l’esprit de décision soit un trait noble, il ne faut pas le confondre avec l’impétuosité.
Le temps passé en reconnaissance n’est jamais perdu. Les bonnes affaires peuvent souvent se transformer en drains financiers à long terme sans la diligence raisonnable appropriée.
Non seulement une propriété potentielle doit cocher toutes les cases d’investissement, mais vous devez vous assurer qu’il n’y a pas de problèmes structurels ou juridiques – qui ne sont souvent pas immédiatement apparents – qui pourraient compromettre les perspectives de l’investissement.
Ravageurs et avocats
Il est essentiel qu’une inspection avant achat des bâtiments et des parasites soit effectuée sur les maisons, car il existe plusieurs défauts potentiels difficiles à identifier pour le profane, tels que les infestations de termites ou de foreurs, un toit défectueux ou une semelle de dalle fissurée.
Certains de ces problèmes peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars pour être corrigés et nécessiter qu’un bâtiment soit inoccupé pendant des semaines pour effectuer des réparations.
Cependant, les rapports d’inspection des bâtiments ne vous donnent pas toujours une orientation sans ambiguïté sur l’opportunité d’acheter ou de couper et d’exécuter.
Souvent, le résultat est un « peut-être » plus nuancé, et un examen plus approfondi est nécessaire. La plupart des propriétés établies et en particulier les styles plus anciens ont des problèmes qui doivent être résolus. Il existe souvent un juste milieu entre l’échange de certains problèmes relativement mineurs avec le bâtiment en faveur de la valeur de rareté élevée conférée par l’architecture classique.
Une attention particulière doit également être accordée au contrat de vente proposé et aux documents d’information associés, qui sont prescrits par la loi de l’État pour permettre des négociations relativement transparentes et éclairées.
Malheureusement, de nombreux acheteurs ne tiennent guère compte de ces documents. Ils fournissent une mine d’informations dont certaines, si elles sont recueillies avant la signature du contrat, peuvent influencer la décision d’investir ou faciliter le processus de négociation.
Le contenu de ces documents d’information peut varier d’un État à l’autre, mais tend à inclure : les détails du titre ; les charges sur la propriété – telles que les tarifs et les frais de personne morale ; niveaux d’imposition foncière; les permis de construire – qu’ils aient été obtenus ou non ; arrêtés émis par l’administration des routes ; les informations de zonage telles que les superpositions patrimoniales ; si la propriété est accessible par la route ; si les services publics sont connectés ; l’existence d’arrêtés patrimoniaux ou environnementaux ; si la propriété est louée; s’il existe des servitudes ou des droits de passage enregistrés ou non ; ou toute mise en garde.
Une inspection approfondie des procès-verbaux des réunions des personnes morales est particulièrement importante pour les acheteurs d’appartements. Le procès-verbal permet aux acheteurs de vérifier s’il existe des résolutions récemment adoptées qui pourraient créer un impôt financier.
La façon typique dont les avocats sont utilisés dans les transactions immobilières aujourd’hui est en fait quelque peu perverse. Plutôt que de demander à des avocats de vérifier les contrats avant qu’ils ne soient signés, la plupart des acheteurs ne les engagent que pour le processus de transfert – l’acte de transférer le titre de propriété d’une personne à une autre – après que les signatures ont séché sur le contrat. L’avocat peut bien saisir les problèmes à ce stade, mais ce sont maintenant les problèmes du nouveau propriétaire, pas ceux du vendeur.
Compte tenu des coûts énormes liés à l’achat d’une propriété, il est compréhensible que les acheteurs recherchent des moyens de faire des économies. Cependant, c’est certainement un cas de «penny-wise, pound stupide» pour les investisseurs d’éviter les inspecteurs en bâtiment et les conseillers juridiques.
La phase de négociation du contrat est aussi l’occasion de rendre les termes et conditions plus favorables à l’acheteur. La recherche d’une période de règlement plus longue permet de réduire le risque d’avoir besoin d’un financement relais si vous êtes en train de vendre une autre propriété.
Essayez également d’ajouter une clause au contrat pour vous permettre de montrer aux locataires la propriété avant le règlement, ce qui peut vous permettre de gagner un loyer dès le premier jour de la propriété – un début prometteur pour votre nouvel investissement.
Mon objectif ultime est de créer ma propre société de portefeuille immobilier qui assurera la sécurité financière pour moi-même, ma famille et les générations futures. Afin d’atteindre cet objectif, je réseaute activement avec des professionnels de l’industrie en assistant à des conférences et des séminaires et en me tenant au courant des développements actuels dans le domaine. En attendant, je vous partage mes découvertes !