Les 10 meilleurs conseils pour naviguer dans le labyrinthe de l’investissement locatif

Le rentvesting est une stratégie d’investissement immobilier qui gagne en popularité auprès des jeunes et des premiers acheteurs qui considèrent les prix de l’immobilier haut de gamme et les loyers élevés comme un obstacle à la possession d’une maison.

Louer où vous aimeriez vivre tout en investissant là où vous pouvez vous permettre est activement encouragé par les agents, mais comme toute décision d’investissement, nécessite une diligence raisonnable.

Qu’il s’agisse de choisir le bon emplacement pour votre propriété de placement ou de négocier le paysage fiscal, il y a une myriade de facteurs à prendre en compte pour assurer le succès de l’investissement.

Magazine australien des investisseurs immobiliers parlé à un éventail d’experts à travers le pays sur ce qu’il faut pour vivre où vous voulez tout en ayant un investissement immobilier rentable ailleurs.

Ce sont leurs 10 meilleurs conseils sur le rentvesting.

Vivez où vous voulez

Les recherches de Well Home Loans, basées sur les données de SuburbTrends, répertorient les 26 banlieues intérieures et moyennes les plus abordables à louer du pays des unités et des appartements de la capitale et 30 banlieues régionales et inter-États dans lesquelles acheter.

Inclus sur la liste des unités locatives est Brunswick, Victoria, où le loyer hebdomadaire médian dans la banlieue convoitée est de 400 $ et les taux d’inoccupation sont de 2,5 %.

Le directeur de Ray White Brunswick, Jamil Allouche, affirme que le loyer d’un appartement à Brunswick peut être très bon marché.

« Si vous souhaitez louer une maison à Brunswick, vous paierez entre 850 et 900 dollars par semaine, ce qui est inabordable pour la plupart, mais comme il y a beaucoup d’appartements, cela signifie que leurs prix n’ont pas explosé.

« Vous pouvez obtenir une location de deux lits dans notre couloir pour 450 $ par semaine, ce qui est raisonnablement bon marché compte tenu de la qualité et du nombre de cafés, des options de shopping et des transports en commun augmentant son habitabilité, donc la location à Brunswick est très attrayante », a-t-il déclaré. .

« L’achat d’un appartement ne va pas vraiment avoir la croissance du capital que les investisseurs potentiels souhaitent au cours des cinq prochaines années.

« Je leur dis qu’ils feraient mieux d’aller dépenser 500 000 $ à 600 000 $ dans un endroit à 25 kilomètres de la ville, sachant que c’est dans un bon couloir de croissance, ce qui finalement, quand vous le vendez dans cinq ans, fera un bon 35 à 40 % de rendement.

Achetez ce que vous pouvez vous permettre

La recherche Well Home Loans fournit également une liste de 30 banlieues présentant un potentiel de croissance à long terme prometteur.

Il montre les prix médians des maisons dans des régions comme Goulburn en Nouvelle-Galles du Sud, Brighton en Tasmanie et Nambour dans le Queensland, tous en moyenne d’environ 550 000 $ à acheter, tandis que Sippy Downs et Merrimac dans le Queensland ou Mirrabooka en Nouvelle-Galles du Sud se situent en moyenne entre 755 000 $ et 770 000 $.

En comparaison, le prix médian des maisons à South Yarra, Victoria, est de 2 252 000 $. Vivre là-bas en tant que jeune couple pour 750 $ par semaine est faisable, acheter ne l’est pas.

Améliorez votre trésorerie

« Lorsque vous achetez une maison et contractez un prêt immobilier, les intérêts que vous devez payer ne sont pas déductibles d’impôt, donc pour cette raison, beaucoup de gens contracteront un prêt immobilier variable qui nécessite à la fois des remboursements de capital et d’intérêts », a déclaré le directeur général d’AllianceCorp, Jason Paetow.

« Avec les immeubles de placement, les intérêts sur le prêt immobilier sont déductibles d’impôt, tout comme de nombreux coûts associés à l’entretien de la propriété, donc pour cette raison, de nombreux prêts immobiliers ne portent que sur les intérêts.

« Cela signifie que vous devez payer moins à la banque chaque mois, ce qui met moins de pression sur vos flux de trésorerie.

« Si vous disposez de fonds supplémentaires chaque mois, vous pouvez les ajouter à une facilité de compensation par rapport à votre prêt d’investissement auquel vous pourrez accéder ultérieurement pour acheter votre maison ou un autre immeuble de placement », a déclaré M. Paetow.

Réclamer des avantages fiscaux

Aucun des deux partis politiques n’a l’envie ou le culot de supprimer de sitôt l’engrenage négatif.

« Avec un engrenage négatif, tout argent perdu par le biais d’un immeuble de placement peut être réclamé contre l’impôt payé par l’emploi ou d’autres investissements, tandis que les exonérations d’impôt sur les gains en capital s’appliquent généralement à un lieu de résidence principal et à une seule propriété à la fois », a déclaré M. Paetow.

« Parce qu’une propriété est soit une maison que vous possédez, soit une maison dans laquelle vous résidez, vous pouvez obtenir des exonérations d’impôt sur les gains en capital, ce qui signifie que lorsque vient le temps de vendre votre propriété, et que vous avez réalisé une croissance significative sur cette propriété, vous n’aura pas à payer d’impôt sur ce gain.

« En règle générale, cela se limite à une propriété (généralement le lieu de résidence principal), de sorte qu’il ne peut pas être étendu à l’ensemble de votre portefeuille immobilier », a-t-il déclaré.

Les intérêts étant un coût induit par la création de patrimoine immobilier, ils deviennent alors une dépense fiscalement déductible.

«Pour cette raison, de nombreux investisseurs optent pour un prêt à intérêt uniquement sur leur immeuble de placement afin qu’ils bénéficient en permanence de déductions fiscales maximales et que vous n’ayez pas non plus à payer d’impôt sur l’argent que vous retirez par le biais d’un prêt participatif.

« Si votre propriété prend de la valeur et que vous ne voulez pas vendre votre propriété, vous pouvez en fait accéder à une partie de cet argent grâce à un prêt de la banque.

« En ayant accès à cette partie, parce que ce n’est pas un gain auquel vous avez accédé et que vous avez déjà l’hypothèque qui dépasse l’argent qui vous a été donné, vous n’avez pas réellement augmenté votre stature financière grâce à ce prêt participatif, par conséquent, il a tendance à ne pas être déductible des impôts.

« C’est un avantage pour les investisseurs car cela signifie qu’ils peuvent prendre cet argent et en tirer parti pour acheter plus d’immeubles de placement à un rythme plus rapide », a déclaré M. Paetow.

Le régime fiscal australien est l’un des plus compliqués au monde, mais avec les bons conseils, il peut être utilisé à votre avantage.

Investissez partout en Australie

« Il est impératif que les investisseurs travaillent avec une équipe d’experts pour s’assurer qu’ils achètent un investissement immobilier de qualité supérieure dans un emplacement optimal, car la rente implique souvent l’achat dans des zones inconnues ou même entre les États », a déclaré Nicola McDougall, présidente de Property Investment Professionals of Australia (PIPA).

«Les loyers augmentent sur de nombreux marchés à travers le pays, cependant, les locataires peuvent partiellement compenser toute augmentation de leurs propres loyers hebdomadaires par l’augmentation correspondante du loyer de leurs immeubles de placement ailleurs.

« Considérez que la valeur médiane de la maison à Adélaïde est la moitié du prix de celle de Sydney, la valeur unitaire médiane étant à nouveau plus abordable, par exemple. »

La recherche Well Home Loans répertorie les banlieues à l’échelle nationale où les prix des logements dans les régions ou les autoroutes correspondent à peu près au prix des unités dans certaines banlieues métropolitaines.

Dans la fourchette de prix de 500 000 $ à 600 000 $ par exemple, la Tasmanie figure dans cinq des 10 banlieues les plus abordables (Bagdad, Brighton, Oakdowns, Mornington, Sorell), deux de NSW (Goulburn et Cringila) et du Queensland (Nambour, Kippa-Ring) respectivement, et un en Australie occidentale (Darling Downs).

Savoir quand investir

« Bien qu’il y ait du mérite à considérer les cycles immobiliers, car ils fluctuent, il y a aussi un risque : trop de délibération et d’hésitation, ce qui conduit à l’inaction – ce qui signifie aucun achat immobilier du tout », a déclaré M. Paetow.

Par exemple, « Rachel » a économisé un acompte en 2015 et hésite à acheter une maison de 500 000 $ à Footscray. Elle attend cinq ans le « bon moment », mais en 2020, la même maison vaut 800 000 dollars. L’argent sur son compte a accumulé 3 000 $ d’intérêts, mais elle a raté un gain de 300 000 $.

Changez votre état d’esprit

« Ouvrez votre esprit à l’investissement sans frontières qui vous donnera finalement plus d’options lorsque vous recherchez la bonne opportunité immobilière », a déclaré Ravi Sharma, fondateur de Search Property et agent de l’acheteur.

« Si vous vous en tenez à des domaines que vous connaissez, qui se trouvent dans votre jardin, vous laissez beaucoup sur la table en termes de rendements et d’opportunités.

« Les gens pensent qu’en louant, nous payons l’hypothèque de quelqu’un d’autre, alors que nous pouvons simplement rembourser efficacement notre propre hypothèque et que nous obtiendrons toujours le meilleur résultat », a-t-il déclaré.

« Malheureusement, ce n’est pas le cas. Le vrai problème ici est que lorsque vous cherchez à vivre quelque part, cela ne signifie pas nécessairement que c’est le meilleur endroit pour investir.

À 27 ans, M. Sharma a commencé à louer dans l’ouest de Sydney tout en investissant dans la région de l’Australie.

« J’avais déjà investi dans des propriétés régionales pour obtenir les flux de trésorerie et la croissance du capital, ce qui avait beaucoup plus de sens pour moi que d’investir à Sydney, bien que je sois né et ai grandi ici. »

Augmentez votre capacité d’emprunt

« Vous devez toujours protéger votre capacité d’emprunt et acheter des propriétés qui la soutiennent. Sinon, vous vous heurterez à un mur de briques avec la finance et les banques ne vous prêteront plus de fonds à investir », a déclaré M. Paetow.

« Lors du calcul de votre capacité d’emprunt, les banques s’intéressent aux flux de trésorerie plutôt qu’au montant d’épargne ou de fonds propres dont vous disposez.

« La grande différence entre l’achat d’une maison et d’un immeuble de placement est que l’immeuble de placement est généralement un prêt à intérêt seulement et que la banque tiendra également compte de vos crédits d’impôt qui ne s’appliquent pas à votre maison. Cela améliorera votre capacité d’emprunt. Si vous vivez toujours chez vous et que vous ne payez pas de loyer, votre capacité d’emprunt sera encore plus élevée.

Quels sont les inconvénients ?

M. Paetow recommande de vous assurer de choisir une propriété de qualité investissement et d’avoir de bons locataires et une assurance adéquate.

« En sélectionnant la mauvaise propriété, vous serez soumis à un risque financier important en termes de croissance limitée du capital et de rendement locatif, d’attraction du bon locataire ou de dommages structurels. »

L’assurance propriétaire est essentielle et couvrira les dommages allant des dégâts des eaux à la rupture de bail/perte de loyer, et il s’agit d’une déduction fiscale.

Comme le rentvesting signifie que vous ne vivrez pas dans votre première maison, la subvention pour premier propriétaire n’est pas disponible et la fierté de la propriété ne fera pas partie de l’expérience, a-t-il déclaré. Lorsque vous vendez, l’impôt sur les plus-values ​​s’applique et il y a un certain manque de sécurité en tant que locataire vous-même pour un certain nombre de raisons, y compris le propriétaire vendant ou voulant emménager lui-même.

Faites votre devoir de diligence

Stephen Fitzsimon, responsable de la croissance immobilière à Melbourne, a déclaré qu’il y avait des différences entre les États.

« Qu’est-ce qu’une unité ? À Sydney, c’est un point de vue différent de celui de Melbourne. Donc, s’ils appellent une unité un appartement, c’est bien, mais une unité à Melbourne est un bloc de terrain où ils ont démoli une maison dans les années 1970 et 80 et construit quatre bâtiments qui sont normalement de plain-pied, il y a donc quatre « unités ” sur ce bloc qui pourrait partager un mur de garage ou un mur de buanderie.

« C’est là que vous commencez à avoir la confusion – s’ils parlent d’appartements, c’est bien, appelez-les appartements.

Il a ajouté que les statistiques étaient une chose, mais la vie en était une autre.

« Si votre style de vie est de 550 $ par semaine en loyer et que vous n’avez budgété que 420 $, alors je suis désolé, vous ne serez pas à l’aise de vivre dans ce studio de mauvaise qualité à South Yarra pendant que votre maison en banlieue apprécie, parce que vous allez vous disputer avec votre partenaire parce que vous vivez dans un taudis.

« Si vous ne regardez que les statistiques, c’est faux.

« Faites certainement vos devoirs », a déclaré M. Fitzsimon.