6 erreurs que vous faites sûrement et qui limitent la plupart des investisseurs à une ou deux propriétés immobilières

L’investissement immobilier est un excellent moyen de faire fructifier son patrimoine et de financer sa retraite, mais la plus grande erreur que commettent la plupart des investisseurs est de s’arrêter à une seule propriété. Selon une étude, environ un ménage australien sur cinq (21 %) possède une propriété résidentielle autre que sa résidence habituelle.

Il indique que 68,4% de ceux-ci ne possèdent qu’un seul immeuble de placement, 20,3% possèdent deux propriétés, 7,2% possèdent trois propriétés et 4,3% possèdent quatre propriétés ou plus. Il existe six erreurs courantes qui font que 90% de tous les investisseurs immobiliers ne possèdent qu’un ou deux immeubles de placement.

Ne pas acheter de terrain

La première règle d’investissement, que ce soit dans l’immobilier ou autre chose, est d’investir de manière à augmenter la valeur de l’actif au fil du temps.

Le prix médian des maisons a augmenté au fil du temps de 4 % au-dessus de l’inflation, mais dans le même temps, les prix des terrains ont augmenté de plus de 8 % au-dessus de l’inflation.

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, vous devriez investir dans un terrain, vous aurez besoin d’un immeuble sur ce terrain pour le louer et aider à rembourser l’hypothèque, mais c’est le terrain et son emplacement qui prennent de la valeur, il est donc important d’obtenir ce composant à droite.

Cela semble simple, mais la moitié de tous les investisseurs immobiliers achètent des unités, où le contenu foncier est très minime.

Rester avec une seule banque

Toutes les banques ont des politiques différentes concernant le service, les ratios de valeur des prêts, les ratios de revenu des prêts, etc.

De nombreuses personnes sont obligées de posséder un ou deux immeubles de placement parce que toutes leurs affaires sont avec une seule banque et que les biens sont garantis de manière croisée.

Flux de trésorerie négatif

Si vous cherchez à posséder plus d’un ou deux immeubles de placement, il est important que ces immeubles génèrent des flux de trésorerie positifs. De cette façon, vous disposez d’un revenu suffisant pour rembourser vos dettes, d’autant plus que les taux d’intérêt augmentent et diminuent avec le temps.

Selon l’Australian Taxation Office, seulement la moitié de tous les investisseurs immobiliers possèdent des propriétés positives aux flux de trésorerie.

Acheter un bien existant

Bien qu’il soit important d’avoir des propriétés positives pour les flux de trésorerie, il est également important d’avoir des flux de trésorerie fiables et prévisibles.

Les propriétés neuves ou presque neuves offrent des flux de trésorerie plus fiables car elles ont les coûts d’entretien les plus bas, les taux d’occupation les plus élevés et attirent généralement des locataires plus solides.

Ne pas obtenir une évaluation à jour

Obtenir une copie de l’évaluation de votre propriété existante par votre banque, ou du moins les ventes utilisées, peut faire la différence entre ajouter ou non à votre portefeuille.

Les prix médians des maisons à Brisbane et Adélaïde ont augmenté de 10% sur l’année, alors que les évaluateurs tiennent souvent compte des ventes qui ont eu lieu au cours des trois à six derniers mois. Il est donc important de s’assurer que les ventes les plus appropriées sont utilisées pour déterminer la valeur de votre propriété et si vous disposez d’une croissance suffisante pour dupliquer votre portefeuille.

N’achetant que sur un seul marché

Il est important de posséder une propriété dans plusieurs capitales. En effet, tous les marchés ne se développent pas en même temps. Environ 60 à 80 % de la croissance d’un cycle de dix ans se produit dans une fenêtre de deux à quatre ans.

Avoir une propriété sur un seul marché pourrait signifier une croissance de votre portefeuille seulement pendant deux ans sur dix, par rapport à quelqu’un avec des propriétés dans plusieurs capitales qui pourraient voir une croissance cinq ans sur dix, ce qui signifie qu’ils peuvent ajouter à leur portefeuille plus fréquemment.

Il existe trois façons de procéder :

1. Achetez un actif qui prendra de la valeur
2. Protégez votre trésorerie
3. Répétez votre succès encore et encore en réinvestissant cette croissance dans plus d’actifs qui se développeront.

Une fois que l’acquisition initiale a pris de la valeur, ces fonds propres peuvent être utilisés pour investir dans la suivante, et ainsi de suite.

Cela semble vraiment simple, et ça l’est, mais ce n’est pas facile. Cela ne se fera pas du jour au lendemain, cela prend du temps et demande de la patience et de la discipline.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il est également important de :

1. Achetez le bon type de propriété qui va augmenter en valeur.
2. Maintenir une bonne trésorerie.
3. Persévérez année après année (c’est ce que la plupart des investisseurs ont du mal à faire).

Cette méthode, appelée croissance composée, est vraiment la sauce secrète pour investir.

La majorité des investisseurs immobiliers ne possèdent qu’une seule propriété parce qu’ils achètent la mauvaise propriété qui n’a pas de bons flux de trésorerie, ils ne peuvent donc pas répéter l’exercice.

Il est important que les investisseurs achètent la bonne propriété au bon endroit. En ce qui concerne le choix d’un emplacement, il doit se trouver à moins de 45 minutes en voiture d’une capitale, avoir une forte croissance démographique future, de nombreux pôles d’emploi et un bon style de vie.

Cela garantira que c’est un endroit où beaucoup de gens recherchent un logement.

Lorsque cet emplacement est identifié, c’est une bonne idée d’acheter quelque chose en dessous du prix médian des maisons dans une zone qui a un capital de référence établi élevé.

Acheter dans une zone de croissance permet non seulement de maximiser la croissance du capital, mais également d’assurer une forte demande des locataires, ce qui contribuera à générer des revenus.