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L’inventaire immobilier augmente-t-il de manière significative ?

Il y a eu beaucoup d’articles et de gros titres récemment publiés disant que les stocks étaient en hausse, que le marché immobilier se refroidissait et qu’un crash pourrait également se produire. De nombreux articles disent que les ventes sont également en baisse et insinuent que les prix sont également en baisse, même s’ils ne le sont pas. Je suis un agent immobilier et un investisseur dans le nord du Colorado et j’ai accès à mes statistiques MLS pour voir si l’inventaire augmente, et si oui, de combien. Beaucoup de gens diront que je suis partial parce que je suis un agent, mais j’ai gagné beaucoup d’argent lors du dernier krach en vendant des saisies pour les banques et il était tellement plus facile d’acheter des propriétés à l’époque. Je ne souhaite pas un crash, ni un marché immobilier fou comme nous l’avons eu. Je pense qu’un marché immobilier normal serait mieux pour tout le monde. Au lieu d’essayer de réaliser mes souhaits, j’aime regarder les faits et voir ce qui peut ou non arriver.

Pourquoi les gens prédisent-ils un crash ou une correction ?

Il y a beaucoup de gens qui prédisent un crash immobilier ou une correction. Il existe de nombreuses raisons différentes pour les prédictions, certaines bonnes et d’autres un vœu pieux. J’ai l’impression que beaucoup de gens prédisent un crash parce qu’ils veulent que les maisons soient moins chères, qu’ils veuillent en acheter une pour y vivre ou investir.

Les médias nationaux et les réseaux sociaux font ces prédictions depuis des années, certains même depuis dix ans ! Il y avait une prédiction qu’il y aurait une récession massive à double creux et un krach immobilier encore plus important vers 2012 après que les choses aient commencé à se redresser. Les médias veulent attirer l’attention. Ils sont payés pour l’attention qu’ils peuvent obtenir, alors ils écrivent des titres effrayants qui, espérons-le, seront partagés. Certains des titres deviennent à la limite du ridicule à quel point ces titres sont éloignés des données de cet article !

Il est difficile de savoir ce qu’il faut croire et ce qu’il ne faut pas croire. J’aime regarder les chiffres et les faits. J’aime aussi regarder le dernier crash alors que je l’ai vécu en tant qu’investisseur et agent. J’ai beaucoup appris et en repensant à cette époque, il y avait de nombreux signes avant-coureurs que quelque chose de fou se préparait. Beaucoup d’entre nous ne savaient pas ce que serait ce fou ou à quel point ce serait grave.

Pourquoi les prix de l’immobilier baisseraient-ils ?

Il existe de nombreuses idées sur les raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier vont baisser. Voici les plus populaires que vous verrez :

  • Les prix de l’immobilier sont élevés : Beaucoup de gens pensent que ce n’est que parce que les prix sont élevés qu’ils doivent baisser.
  • Les taux d’intérêt ont augmenté : lorsque les taux augmentent, cela rend les paiements plus chers et une théorie populaire veut que des taux élevés fassent baisser les prix à cause de cela.
  • Une récession approche : Beaucoup supposent également que toutes les récessions s’accompagnent d’un ralentissement de l’immobilier.
  • Changements démographiques : certains estiment que le faible taux de natalité aux États-Unis ou la mort des baby-boomers entraînera une correction.

La plupart des gens qui prédisent une correction disent que le logement aux États-Unis est trop inabordable pour continuer à augmenter ou que la demande va baisser en raison de taux plus élevés et d’autres facteurs. Le problème avec ces théories est qu’elles ignorent toutes le problème de l’offre. Il n’y a pas assez de maisons aux États-Unis et il y a une pénurie depuis des années. Baisser un peu la demande n’ajoutera pas plus de maisons sur le marché. Si l’offre est restreinte, il est très difficile pour les prix de se corriger.

Lors du dernier crash, il y avait une offre excédentaire massive due à trop de constructions et c’est l’inverse qui se produit maintenant.

Quel est le niveau actuel du stock de logements ?

Même si la plupart des raisons d’une correction ou d’un crash ne donnent pas de raisons pour lesquelles l’offre augmentera, elles supposent que l’offre augmentera si la demande diminue. Nous voyons partout des articles parlant de l’augmentation des stocks et de la baisse des ventes.

La première chose à comprendre est que la baisse des ventes ne signifie pas que les prix baissent. Lorsque vous entendez dire que les ventes baissent, cela signifie que le nombre de maisons vendues a diminué, et non que les prix ont diminué. En fait, de nombreux articles qui parlent de baisse des ventes diront que les prix continuent d’augmenter en même temps. La baisse des ventes peut être le signe d’une baisse de la demande ou d’une diminution des stocks et de la diminution du nombre de maisons disponibles à l’achat.

Logiquement, on pourrait penser que si la demande diminue, l’offre augmentera. Cependant, cela ne se produirait que si l’offre et la demande sont parfaitement adaptées en ce moment. S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs en ce moment et que la demande diminue un peu, il pourrait encore y avoir plus d’acheteurs que de vendeurs et nous pourrions encore avoir une pénurie d’approvisionnement. Nous devons examiner l’ampleur de la pénurie de l’offre par rapport au nombre d’acheteurs qui veulent acheter. Le graphique ci-dessous montre l’inventaire historique aux États-Unis :

Ce graphique date de quelques années mais l’inventaire a encore diminué en 2021 et 2022. le nombre de maisons a chuté dans les 800k en 2021 ! Nous avons eu record bas après record après record pour les maisons à vendre aux États-Unis. Le graphique montre également l’estimation du nombre de maisons nécessaires pour répondre à la demande actuelle. Le graphique ci-dessous montre des données plus actuelles.

Vous pouvez voir l’inventaire apparaître au milieu de 2021 et il réapparaît en 2022. D’après le graphique précédent, vous pouvez voir qu’il le fait chaque année. Ce n’est pas nouveau que les stocks augmentent au printemps et en été, puis diminuent en automne et en hiver.

Lorsque nous examinons les tendances historiques, vous pouvez voir que l’inventaire n’est pas seulement un peu bas, il est extrêmement bas et c’est pourquoi il y a tant d’offres multiples sur les maisons et les maisons qui se vendent plus que le prix demandé.

De combien le parc de logements augmente-t-il ?

Nous avons vu des articles qui disent que l’inventaire de logements augmente, que les prix baissent, etc. Mais quel changement y a-t-il ?

Voici quelques données intéressantes de Realtor.com :

  • Le stock de maisons à vendre a augmenté pour la première fois depuis juin 2019.
    • Le stock national d’inscriptions en vigueur a augmenté de 8,0 % par rapport à l’an dernier, tandis que le stock total de maisons invendues, y compris les inscriptions en attente, a tout de même diminué de 3,9 % en raison d’une baisse du stock en attente.
    • L’inventaire des inscriptions en vigueur a diminué de 48,5 % par rapport à mai 2020 au début de la pandémie de COVID-19. En d’autres termes, il n’y a encore que la moitié du nombre de logements disponibles.
  • Plus de nouvelles inscriptions sont entrées sur le marché en mai que tout autre mois depuis juin 2019.
    • Les maisons nouvellement inscrites ont augmenté de 6,3 % à l’échelle nationale par rapport à il y a un an, et de 4,6 % pour les grandes métropoles au cours de la dernière année.
    • Les vendeurs sont toujours inscrits à des tarifs inférieurs de 6,4 % aux niveaux typiques de 2017 à 2019 avant la pandémie.
  • Le logement reste cher et évolue rapidement avec le prix médian demandé à un nouveau sommet tandis que le temps sur le marché est à un nouveau creux.
    • Le prix d’inscription médian national en mai pour les inscriptions en vigueur était de 447 000 $, en hausse de 17,6 % par rapport à l’année dernière et de 35,4 % par rapport à mai 2020.
    • Dans les grandes agglomérations, les prix d’inscription médians ont augmenté de 13,0 % par rapport à l’an dernier, en moyenne.
    • À l’échelle nationale, la maison typique a passé 31 jours sur le marché en mai, en baisse de 6 jours par rapport à la même période l’an dernier et de 40 jours par rapport à mai 2020.

Ce que nous pouvons voir, c’est que les nouvelles inscriptions sont finalement un peu en hausse par rapport à l’année dernière pour mai. Cependant, ils sont en baisse par rapport aux années passées qui avaient encore un inventaire très faible par rapport aux moyennes historiques. Comme vous pouvez le constater, les prix continuent d’augmenter !

Qu’en est-il de mon marché local dans le Colorado ?

Au Colorado, nous avons également connu des augmentations de prix massives et des stocks record pendant des années. Je peux voir mes données MLS locales et le nombre de nouvelles inscriptions que nous avons et quelles sont les tendances ici. Dans l’ensemble, nous avons plus de ventes, moins d’inscriptions et des prix plus élevés que l’an dernier. Oui, même avec des taux d’intérêt qui montent ! Vous pouvez voir toutes ces données dans la vidéo ci-dessous :

Conclusion

L’inventaire augmente-t-il ? Oui! Il augmente mais il augmente presque toujours à cette période de l’année et c’est à peine plus que l’année dernière à l’échelle nationale et l’année dernière a été une année incroyablement basse pour les stocks. Nous sommes encore loin de la normale et nous n’avons pas assez de maisons pour tous ceux qui en veulent une. Il y a environ 20 000 maisons de plus que l’année dernière, mais il y a environ 500 000 à 700 000 annonces de moins qu’il y a 2 à 5 ans. Il faudrait que les inscriptions actives doublent pour même revenir à la normale, et non augmenter de 7 ou 8 %.

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