Vaut-il mieux investir dans l’immobilier ou dans une petite entreprise ?

Comment ai-je fini par posséder une petite entreprise?

J’ai investi dans l’immobilier pendant de nombreuses années, mais je viens tout juste de commencer à investir dans des entreprises. J’ai toujours voulu qu’une entreprise de brique et de mortier aille de pair avec mes avoirs immobiliers. L’occasion s’est présentée il y a environ un an lorsqu’un bar a été mis en vente. J’ai décidé de l’acheter et de l’exécuter, mais les choses ne se sont pas déroulées comme prévu.

Nous avons décidé de déplacer un peu trop le bar et la ville nous a demandé de faire intervenir un ingénieur et un architecte. Nous avancions dans le processus, mais cela prenait une éternité. Pendant que nous travaillions sur cette affaire, un immeuble a été mis en vente avec 3 appartements au deuxième étage et un magasin d’alcools et une supérette/épicerie au rez-de-chaussée. Le bâtiment est venu avec les commerces !

J’étais intéressé par le bâtiment, mais je pensais qu’il était un peu trop cher à 795 000 $. Je l’ai regardé mais je ne suis jamais allé le voir ni fait d’offre. Le bâtiment ne s’est jamais vendu mais le prix a été abaissé à quelques reprises à moins de 700 000 $. Je commençais à m’intéresser à l’immeuble lorsqu’il est passé sous contrat avec un autre acheteur. J’avais le pressentiment qu’il reviendrait sur le marché et j’avais raison. Les acheteurs ont reculé et j’ai eu la chance d’acheter la propriété, j’ai donc fait une offre de 605 000 $ qui a été acceptée !

J’ai acheté le bâtiment qui accompagnait l’entreprise et j’ai fini par payer 59 000 $ de plus pour l’inventaire fourni avec les magasins.

Quelle est la plus grande différence entre une entreprise et l’immobilier ?

Techniquement, un investisseur immobilier possède également une entreprise. Leur immobilier est une entreprise, mais j’ai toujours voulu une entreprise qui vend un produit et fonctionne au jour le jour. L’immobilier a été incroyable pour moi, mais j’ai adoré ma classe d’entrepreneur à l’université où j’ai pu gérer une usine et fabriquer des widgets. J’ai adoré déterminer les prix, combien de constructions, etc. J’ai pu en faire l’expérience lorsque j’ai acheté le magasin d’alcools et la supérette.

Il existe de nombreuses différences entre l’immobilier et les entreprises physiques. La plus grande différence est la fréquence des ventes. Quand je retournerai des maisons, j’en vendrai de 15 à 25 par an, ce qui est beaucoup dans l’industrie du retournement de maisons. Il se peut que je doive signer 10 à 20 baux par an pour mes biens locatifs. Dans mon magasin, nous aurons des centaines de commandes chaque jour, et c’est un petit magasin !

Nous avons également des milliers de produits en magasin. Je peux gérer mes biens immobiliers avec un tableau blanc et peut-être des feuilles de calcul Excel. J’ai besoin d’un système spécialisé pour tout gérer dans le magasin. J’utilise Clover Point of Sale (POS) et c’est formidable de garder une trace de tout et de pouvoir l’utiliser virtuellement lorsque je ne suis pas au magasin. Lorsque j’ai acheté le magasin, l’ancien propriétaire utilisait Quickbooks POS et il était très difficile à utiliser et je ne pouvais pas m’y connecter virtuellement.

Avec tout l’inventaire que nous avons, nous avons également beaucoup de fournisseurs avec qui nous parlons et commandons. Nous avons également des employés et un responsable. Il se passe beaucoup de choses mais je pense que c’est aussi très amusant!

Est-ce que l’immobilier ou un magasin rapporte plus d’argent ?

Il est vraiment difficile de dire quelle entreprise gagne le plus d’argent, car elles sont toutes si différentes. L’immobilier me rapporte beaucoup plus d’argent mais j’investis également depuis de nombreuses années et je viens d’ouvrir un magasin cette année. Si je regarde un bien locatif par rapport à un magasin, le magasin gagne plus d’argent mais prend également plus de temps et de gestion.

Nous avons apporté de nombreux changements au magasin, mais cela rapporte environ 18 000 $ de ventes par semaine, dont quelques milliers de bénéfices (même après avoir payé mon loyer). Mes propriétés locatives qui ont une valeur similaire ne se rapprochent pas de cela, mais l’immobilier présente d’autres avantages dont nous parlerons plus tard. Il est également possible de perdre de l’argent avec un magasin. Je sais que l’ancien propriétaire ne faisait pas aussi bien que nous. Elle n’avait pas investi autant dans l’inventaire ou les systèmes que nous. Nous avons réinvesti presque tous les bénéfices dans plus d’inventaire.

Bien que le magasin rapporte plus d’argent que l’immobilier, l’immobilier peut prendre de la valeur sans que je fasse quoi que ce soit. Au fil du temps, l’immobilier a toujours pris de la valeur. Un bien locatif peut me rapporter 500 $ par mois en trésorerie (revenu après dépenses), mais sa valeur peut également augmenter de 5 à 10 % par an. Je peux également utiliser un effet de levier avec cette propriété locative, ce qui signifie que j’ai utilisé un prêt pour l’acheter et que j’ai beaucoup moins investi dans la propriété que ce qu’elle vaut. Vous pouvez également financer une petite entreprise, mais cela peut être un peu plus difficile et ces coûts de financement réduisent vos bénéfices. Avec la plupart des propriétés locatives, on suppose que la plupart des gens utiliseront le financement et ces coûts sont intégrés dans les flux de trésorerie.

Est-il plus difficile de créer une petite entreprise ou un bien immobilier ?

La création d’un magasin ou d’un bien immobilier peut prendre du temps. Il existe également de nombreux autres types d’entreprises qui peuvent être créées beaucoup plus facilement. Un comptable pourrait démarrer une entreprise très facilement sans aucun inventaire. Si vous démarrez un magasin à partir de zéro, cela prendra beaucoup de temps et beaucoup d’argent ! Vous devrez choisir un emplacement, trouver du personnel, construire l’intérieur et configurer tous les systèmes (point de vente, sécurité, services publics, Internet, fournisseurs, etc.). Vous devrez également acheter des stocks et commercialiser l’entreprise.

L’immobilier est beaucoup plus facile à mettre en place car vous pouvez acheter une maison ou un local commercial, et il se peut qu’il soit déjà loué. J’achète tout le temps des propriétés en difficulté et elles ont besoin de réparations qui prennent du temps et du travail, mais c’est toujours beaucoup plus facile que d’ouvrir un magasin.

Si vous voulez une petite entreprise, vous n’êtes pas obligé de partir de zéro. Vous pouvez en acheter un comme je l’ai fait et cela vous fera probablement économiser beaucoup de temps et d’argent. S’il vous arrive de vouloir un restaurant, ils sont à vendre tout le temps et sont généralement une bonne affaire par rapport à ce qu’il a fallu pour les mettre en place. Il faut encore du temps pour apprendre l’entreprise, mais souvent, lorsque vous achetez une entreprise existante, l’ancien propriétaire propose une formation pour aider les nouveaux propriétaires à apprendre les ficelles du métier.

Qu’est-ce qui est le plus facile à vendre ou à valoriser ?

Un bien immobilier peut être beaucoup plus facile à vendre et à évaluer qu’une entreprise. Si vous achetez des maisons, elles sont simples à évaluer et vous pouvez les vendre à des investisseurs ou à des propriétaires occupants, ce qui les rend relativement liquides. Vous pouvez également voir des maisons similaires qui ont été vendues pour avoir une bonne idée de ce que vaut votre maison. Si vous possédez des biens immobiliers commerciaux ou des appartements multifamiliaux, il peut être un peu plus difficile d’évaluer la propriété. Ces valeurs sont basées sur les taux CAP et peuvent varier considérablement. Il n’est pas facile de trouver une autre propriété commerciale vendue comme la vôtre. Les propriétés commerciales sont également plus difficiles à vendre et prennent beaucoup plus de temps à vendre.

Une entreprise est configurée un peu comme une propriété commerciale en ce sens qu’elle est généralement évaluée en fonction des revenus qu’elle génère. De nombreuses entreprises sont vendues à 3 fois le revenu net qu’elles rapportent. Si une entreprise gagne 100 000 $ par an, elle vaut 300 000 $. Le type d’entreprise et le travail requis du propriétaire peuvent également modifier ce nombre de manière significative. En plus du prix d’entreprise, les stocks et les équipements sont souvent vendus séparément. Si vous gagnez 100 000 $ par an mais que vous avez également 100 000 $ en inventaire et 100 000 $ en équipement, vous pourrez peut-être vendre l’entreprise pour 500 000 $ (300 000 $ + 100 000 $ + 100 000 $).

Plus l’entreprise est performante, plus elle vaudra d’argent. Plus l’entreprise est bien établie et moins le propriétaire a besoin de travail, plus elle vaudra également.

Conclusion

L’immobilier et les petites entreprises peuvent faire de l’argent et être très amusants. Ils sont également très différents les uns des autres. J’aime faire les deux et j’adore quand ma petite entreprise occupe un immeuble qui m’appartient! Il est difficile de passer en revue tous les tenants et les aboutissants d’un article, mais ma chaîne YouTube passe en revue les bons et les mauvais côtés de l’immobilier et de mes autres activités.