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Quel est le meilleur investissement dans un environnement à forte inflation ?

Pendant de nombreuses années, l’inflation était stable et n’était pas une grande préoccupation aux États-Unis. Cependant, cela a changé au cours de la dernière année et l’inflation élevée est maintenant une préoccupation pour de nombreuses personnes. Une inflation élevée augmente le coût de la plupart des biens et peut rendre plus difficile pour beaucoup de joindre les deux bouts. Une inflation élevée peut également créer des opportunités de gagner plus d’argent. Certaines entreprises et certains investissements réussissent très bien dans un environnement d’inflation élevée. Étonnamment, l’immobilier est l’un de ces investissements qui se porte bien historiquement malgré ce que vous pourriez entendre parler d’un «crash» à venir.

Pourquoi tant de gens pensent que les prix de l’immobilier chutent en période d’inflation élevée ?

Je n’arrête pas d’entendre parler de la façon dont l’immobilier chute ou s’effondre lorsque les taux d’intérêt augmentent. Les taux d’intérêt augmentent généralement lorsque l’inflation est élevée. Nous avons certes vu les taux d’intérêt augmenter et le marché immobilier se refroidir, mais il n’y a pas eu de crash. La raison pour laquelle les gens disent que l’immobilier baisse avec des taux d’intérêt élevés est que les gens peuvent se permettre moins de maisons avec des taux plus élevés.

Avec un taux d’intérêt de 3 % sur un prêt de 330 000 $, le paiement serait de 1 391 $ pour le principal et les intérêts. Si le taux augmente à 6 %, le paiement passera à 1 979 $ par mois. Avec des taux d’intérêt de 9 %, le paiement serait de 2 655 $ par mois.

Il est évident que les paiements augmentent lorsque les taux montent. Si les taux augmentent, l’immobilier doit baisser car la demande baisse ! Au moins, c’est une théorie. Que dit l’histoire de l’inflation et de l’immobilier ?

Quelles ont été les décennies les plus appréciées au cours des 100 dernières années ?

L’immobilier a ses hauts et ses bas mais avec le temps, il a toujours augmenté. Au cours des 100 dernières années, il y a eu 2 krachs immobiliers définis par une baisse de 20% ou plus. La crise du logement de 2008 et la grande dépression ont été les seules fois où il y a eu une réduction de 20 % ou plus des prix de vente médians à travers le pays. Il y a également eu des accidents dans les années 1870 et 1840 pour un total de 4 accidents dans l’histoire des États-Unis.

Si nous supposions qu’une inflation élevée provoque des accidents, nous pourrions supposer que ces deux périodes ont connu une inflation élevée. Cependant, aucune de ces deux époques n’a connu une forte inflation. En fait, c’est le contraire qui s’est produit. Ces deux périodes ont connu une inflation très faible, voire une déflation.

Historiquement, l’immobilier a le plus augmenté lorsque l’inflation était la plus élevée, ce qui est logique car l’inflation rend les choses plus chères.

Pourquoi des taux d’intérêt plus élevés ne font-ils pas baisser les prix de l’immobilier ?

Beaucoup partent du principe que lorsque les paiements augmentent, les maisons deviennent moins chères parce que les gens peuvent se permettre moins. Cependant, cette théorie suppose que les gens essaient d’acheter la maison la plus chère possible et que si les taux augmentent, ils ne peuvent pas payer plus. Cependant, de nombreuses personnes sont en mesure de payer plus, même si elles ne le veulent pas parce qu’elles le doivent. Les États-Unis ont l’un des marchés du logement les plus abordables au monde. Même lorsque les taux augmentent, les maisons sont encore beaucoup moins chères par rapport au revenu que la plupart des comtés. Les États-Unis sont actuellement le cinquième pays le plus abordable au monde, même avec des taux d’intérêt plus élevés.

Il existe également de nombreux types de prêts différents qui permettent aux gens d’avoir un remboursement de prêt plus petit même lorsque les taux d’intérêt sont élevés. Une hypothèque à taux variable a un paiement inférieur à un prêt à taux fixe de 30 ans.

La principale raison pour laquelle les prix ne diminuent généralement pas est l’offre et la demande. Oui, la demande diminue lorsque les taux d’intérêt augmentent, mais l’offre aussi. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, la construction ralentit et de nombreux vendeurs décident de ne pas déménager et de conserver leur maison. Les mises en chantier ont considérablement diminué aux États-Unis, tout comme les nouvelles inscriptions. Alors que les nouvelles constructions et les inscriptions diminuent, le coût de construction augmente. Il pourrait y avoir une baisse massive du volume des ventes, mais il n’y a jamais eu de baisse massive des prix associée à une forte inflation. Les prix ne s’effondrent généralement que s’il y a une offre excédentaire de quelque chose. Si l’offre baisse parallèlement à la demande, il se peut qu’il n’y ait pas d’offre excédentaire.

Que se passe-t-il avec les loyers en période de forte inflation ?

Les loyers ne sont pas directement touchés par les taux d’intérêt, car les consommateurs n’ont pas besoin d’obtenir un prêt pour louer une propriété. Cependant, les loyers sont impactés par les taux d’intérêt car l’investisseur qui achète une propriété obtient généralement un prêt et si les taux sont plus élevés, leurs coûts sont plus élevés et ils devront facturer plus de loyer pour que l’achat d’une location en vaille la peine. Si les investisseurs cessent d’acheter des locations, l’offre se contractera et les prix augmenteront (offre et demande). Comme pour la plupart des coûts, les loyers augmentent également pendant les périodes de forte inflation.

Les loyers ont augmenté de manière significative au cours des 2 dernières années grâce à une pénurie de locations. Malgré ce que l’on entend dans les médias, il y a moins de locations aujourd’hui qu’il y a 6 ans, alors qu’il y a 10 millions de propriétaires occupants de plus. La même chose s’est produite dans les années 1970 avec une forte inflation. Lorsque l’inflation était plus faible, les loyers n’augmentaient pas autant.

Si vous achetez un bien immobilier maintenant et que l’inflation continue d’augmenter, il y a de fortes chances que les taux de location continuent également d’augmenter à un rythme élevé.

Dette et immobilier en période d’inflation

La dette peut être un outil formidable si elle est bien utilisée. Il peut également être un horrible outil paralysant s’il est mal utilisé. En période d’inflation élevée, la dette peut être utilisée pour augmenter massivement vos rendements. L’inflation fait que l’argent vaut moins à l’avenir. J’ai un calculateur d’inflation qui vous montre exactement combien moins. Si je contracte un prêt pour acheter une propriété locative, je peux utiliser mon argent pour acheter plus de propriétés avec moins d’argent. Si la valeur des propriétés augmente ou si les loyers augmentent, mon investissement augmente beaucoup plus que si j’avais utilisé tout l’argent. Par exemple:

  • J’achète une maison de 100 000 $ pour tout l’argent comptant et cela rapporte 600 $ par mois après toutes les dépenses et cette maison monte en valeur à 110 000 $ après un an. Je gagne 7,2 % sur mon revenu mensuel (600 $ x 12 mois = 7 200 $ par an \ 100 000 $ = 7,2 %). Je ferais également un retour de 10% sur mon investissement en actions.
  • J’achète une maison de 100 000 $ avec 20 % de mise de fonds et cela rapporte 200 $ par mois après toutes les dépenses (y compris l’hypothèque) et cette maison prend de la valeur à 110 000 $ après un an. Je gagne 10 % sur le revenu mensuel (200 $ x 12 = 2 400 $ / 25 000 $ = 9,6 %). J’ai ajouté les frais de clôture du prêt pour atteindre 25 000 $. Je ferais également un retour de 40% sur mon investissement en actions.

Maintenant, il y aurait des frais de vente associés aux propriétés si vous vendiez et les prix sont probablement supérieurs à 100 000 $, mais je voulais utiliser des chiffres simples. Au fil du temps, les valeurs continueraient à augmenter, tout comme les loyers. Parce que vous utilisez l’effet de levier, vous pouvez acheter 3 maisons pour chaque maison que vous pourriez acheter en espèces et si les valeurs augmentent de 10 % par an et les loyers de 9 % par an, vous obtenez en fait un rendement beaucoup plus élevé parce que vous utilisez l’effet de levier. Plus l’inflation est élevée, moins votre dette vaut, et plus votre actif et votre loyer sont élevés (en théorie)

Conclusion

Je ne sais pas avec certitude ce qui se passera avec l’immobilier. Nous avons vu le marché ralentir et il pourrait ralentir encore plus. Dans le passé, nous avons vu les prix baisser légèrement après de fortes augmentations des taux d’intérêt avant qu’ils ne remontent. Essayer de prédire les marchés à court terme est très difficile et il n’y a aucune garantie que la dernière fois sera comme cette fois. À mon avis, il y a de très bonnes chances que les loyers continuent d’augmenter et que les prix des maisons augmentent à long terme. Comme pour tout marché, il est judicieux d’avoir beaucoup de réserves (liquidités) et de flux de trésorerie sur toutes les locations que vous achetez.

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