Pouvez-vous chronométrer les marchés immobiliers ?

Les prédictions passées étaient-elles un hasard?

Peter Schiff est connu comme l’un des seuls à appeler la récession et le crash immobilier de 2008. Peter a dit que l’économie s’effondrerait et que les prix de l’immobilier s’effondreraient également en 2006. Le problème avec ses prédictions est qu’il ne semblait pas suivre son propre CONSEIL ! Extrait d’un article alpha à la recherche :

« Selon certains des propres clients de Schiff, les portefeuilles investis avec Schiff ont baissé de 40 à 70 % l’an dernier.

Michael Shedlock souligne 12 façons dont Peter Schiff s’est trompé l’année dernière :

12 façons dont Schiff s’est trompé en 2008

• Faux sur l’hyperinflation
• Faux sur le dollar
• Faux sur les matières premières à l’exception de l’or
• Faux sur les devises étrangères sauf le Yen
• Faux sur les actions étrangères
• Mauvais moment
• Erreur dans la gestion des risques
• Faux dans la thèse d’achat et de conservation
• Erreur sur le découplage
• Mauvais sur la Chine
• Mauvais sur les bons du Trésor américain
• Mauvais sur les taux d’intérêt, à la fois étrangers et nationaux »

Schiff a continué à faire des prédictions qui n’ont pas failli se produire, comme l’or atteignant 5 000 $ l’once dans quelques années et le dollar s’effondrant. https://www.cnbc.com/2015/12/20/the-peter-meter-assessing-schiffs-predictions.html

Peter Schiff savait peut-être que les marchés allaient s’effondrer ou il a peut-être essayé de faire parler de lui, comme il le fait constamment, et a eu de la chance.

Un autre nom que vous connaissez peut-être est Michael Burry, qui était l’investisseur sur lequel le film : The Big Short a été calqué. Il a correctement prédit le crash de 2008 et en a fait beaucoup d’argent, contrairement à Schiff. Sa prédiction était basée sur les horribles prêts contractés par les consommateurs et achetés sous forme de titres adossés à des hypothèques. Contrairement à Schiff, Burry n’a pas continué à faire des prédictions farfelues qui ne se sont pas réalisées. Il a prédit que la crypto pourrait tomber en panne et que l’inflation serait élevée. Cela s’est réalisé, mais il n’a pas dit grand-chose sur le marché immobilier.

J’étais agent immobilier et agent immobilier lors du crash de 2008. Mon père et moi avons vu des choses qui n’avaient aucun sens comme des prêts à 120% prêt-valeur, des ARM de 6 mois et des investisseurs qui ne versent aucun argent sur des propriétés locatives. J’ai obtenu un prêt sur revenu déclaré pour ma première maison qui consistait essentiellement à envoyer quelques relevés bancaires et à dire que je pensais pouvoir rembourser le prêt. J’ai remboursé le prêt, mais beaucoup ne l’ont pas fait ou n’ont pas pu.

Michael Burry a vu quelque chose, la plupart ne l’ont pas fait, même si beaucoup auraient dû voir ces signes ! J’ai vu ces signes, mais je n’étais pas sûr de ce qu’ils signifiaient ou que le marché allait s’effondrer. Cela ne m’a pas surpris quand c’est arrivé, mais je ne l’avais pas prédit non plus. Mon opinion est que les choses étaient si folles et ridicules qu’une autre débâcle de prêt en 2008 pouvait être prédite, mais nous n’avons pas cela maintenant et je doute que nous ayons quelque chose de similaire de mon vivant.

Robert Kiyosaki, qui a écrit Rich Dad Poor Dad, prédit également un crash depuis des années. En fait, il n’a pas prédit le crash de 2008, mais a prédit qu’un crash en 2001 se produirait vers 2015 parce que les baby-boomers commenceraient à mourir. Il a prédit un crash pratiquement chaque année de 2014 à 2022 et ne l’a pas encore tout à fait atteint.

Pourquoi est-il si difficile de prévoir les marchés immobiliers ?

Il y a beaucoup de variables en matière d’immobilier. Tous les éléments ci-dessous ont un impact sur le marché :

• Population
• Économie
• Nouvelle construction
• Travaux
• Taux d’intérêt
• Coûts fonciers
• Coûts de développement
• Les coûts de main-d’œuvre
• Coût des matériaux
• Réglementations gouvernementales
• Inflation
• Inventaire
• Directives de prêt
• Temps
• Covid
• Le moment de l’année
• Beaucoup plus!

Essayer de comprendre comment toutes ces variables fonctionneront ensemble, c’est un peu comme essayer de prévoir le temps qu’il fera un mois à l’avance. Même les superordinateurs massifs ne peuvent pas prédire avec précision la météo plus de quelques jours, car il y a tellement de variables en jeu.

Beaucoup de gens qui essaient de prédire les prix de l’immobilier choisissent souvent une ou deux de ces variables et déclarent qu’elles sont la raison de ce qui va se passer :

À première vue, cela semble être des raisons légitimes pour lesquelles le marché immobilier pourrait s’effondrer, mais plusieurs fois, ces choses se produisent et le marché ne s’effondre pas. La raison en est qu’il existe de nombreux autres facteurs en jeu et qu’il n’y a eu que quatre krachs immobiliers dans l’histoire des États-Unis. 2008, les années 1930, les années 1870 et les années 1840. Ces accidents ont tous été causés par d’horribles directives de prêt et une construction excessive massive.

Même si quelque chose semble horriblement mal comme c’était le cas avant 2008, il est difficile de savoir quand le marché va baisser ou de combien. C’est pourquoi la plupart des gens se trompent lorsqu’ils essaient de prédire le marché.

Les marchés immobiliers n’évoluent-ils pas par cycles ?

J’entends aussi dire que le marché immobilier évolue par cycles de 18 ans. Tous les 18 ans, vous verrez une augmentation des valeurs et de la construction, puis une baisse des valeurs et de la construction. Il est vrai que la construction a tendance à évoluer par cycles, mais les valeurs immobilières ne suivent pas des cycles exacts. Comme je le disais plus haut, les crashs sont très rares et même une baisse de 10% est très rare dans l’immobilier. Les années 1970 ont connu une inflation massive, une flambée des taux d’intérêt, 2 récessions, 2 crises pétrolières et les prix de l’immobilier ont triplé.

Les gens disent qu’il y a eu un krach dans les années 1980 et 1990, mais il y a eu une très petite baisse des prix en 1981 et une baisse légèrement plus importante en 1991, mais pas plus de 10 % et elle a rebondi en un an.

Faut-il attendre que les prix baissent ?

Beaucoup de gens attendent depuis des années pour acheter un bien immobilier parce qu’ils attendent que les prix baissent. J’ai vendu de nombreuses saisies après le dernier crash et j’ai appartenu à de nombreux groupes soutenant l’industrie par défaut. Il y avait une tonne de spéculations selon lesquelles un deuxième crash se produirait après 2011. Nous avons tous attendu un « tsunami » de saisies qui n’est jamais venu. Depuis ce temps, il y a eu une raison ou une autre pour laquelle un crash arrive. Pendant ce temps, nous avons vu un marché immobilier en augmentation constante puis rapide.

Le problème avec le timing d’un marché immobilier est que personne ne sait ce qui va se passer et le moment où cet inconnu se produira est encore plus difficile. Les gens qui avaient prédit un accident en 2008 ne savaient pas exactement à quel moment, à quel point il serait grave ou combien de temps il durerait. Souvent, nous n’avons aucune idée de l’endroit où se trouve le bas ou le haut jusqu’à des années après qu’ils se produisent. Je ne sais pas combien de fois j’ai entendu « Je n’achète pas au sommet du marché » au cours des 7 dernières années.

Donc, même si vous savez qu’un krach va se produire, il est très difficile de le chronométrer correctement ou d’acheter exactement au plus bas et de vendre au plus haut. C’est pourquoi j’aime le dicton :

« N’attendez pas pour acheter un bien immobilier, achetez un bien immobilier et attendez »

J’achète régulièrement des flips depuis 20 ans et des locations depuis 12 ans. Si j’avais essayé de chronométrer le marché, j’aurais 1/10e de la valeur nette que j’ai maintenant. il peut également être plus difficile de trouver du financement en période de ralentissement et difficile de se forcer à acheter lorsque les prix semblent chuter. Beaucoup de gens pensent qu’ils peuvent simplement sauter et faire de bonnes affaires lorsque les prix baissent, mais en réalité, ce n’est pas si facile.

Un crash va-t-il se produire ?

Je ne dis pas qu’il est impossible qu’un krach se produise ou que les prix baissent. Il est très probable que cela se produise à un moment donné dans le futur, mais savoir quand ou dans quelle mesure est très difficile. Personnellement, j’investis de la même manière si je pense qu’un crash arrive ou n’arrive pas parce que je ne le sais pas. J’ai des stratégies que j’utilise pour les retournements et les locations qui fonctionneront à la fois dans un marché immobilier en déclin ou en augmentation. Je gagne peut-être moins dans un marché en déclin, mais je gagne quand même de l’argent et les marchés en hausse compenseront les années de baisse. Je n’essaie jamais de chronométrer les marchés car il est tout simplement trop difficile de savoir ce qui va se passer et vous pouvez gagner de l’argent dans l’immobilier avec n’importe quel marché lorsque vous savez ce que vous faites.