Beaucoup de gens disent qu’un nombre record de maisons sont en cours de construction aux États-Unis en ce moment et que ces maisons arriveront bientôt sur le marché, ce qui entraînera une flambée des stocks. La vérité est qu’il y a un nombre record de « propriétés en construction » en ce moment, mais il y a beaucoup plus dans l’histoire et je ne vois pas un nombre record de maisons arriver sur le marché ou être construites. La raison pour laquelle il y a un nombre record de maisons en construction est qu’il faut beaucoup plus de temps pour construire une maison maintenant. Je pense qu’il existe d’autres nouvelles statistiques sur la construction qui sont beaucoup plus révélatrices du nombre de nouvelles maisons qui seront mises sur le marché.
Y a-t-il un nombre record de maisons en construction ?
Vous entendrez de nombreux médias et influenceurs des médias sociaux qu’il y a un nombre record de maisons en cours de construction en ce moment. Ils affirment que cela augmentera les stocks et pourrait provoquer un crash. Cependant, ce n’est pas vrai. Il y a un nombre record de propriétés en construction en ce moment. Qu’est-ce que cela signifie?
Lorsque vous regardez les nouvelles statistiques sur la construction, la plupart d’entre elles incluent le nombre total d’unités de logement, ce qui signifie que vous examinez des maisons unifamiliales, des appartements, des duplex, des condos, etc. Chaque unité de logement est comptée dans ces statistiques et nous devons nous concentrer uniquement sur les maisons. en cours de construction si nous voulons voir combien de maisons sont réellement en cours de construction. Le graphique ci-dessous de la banque St Loius Fred montre la différence entre tous les logements en cours de construction et les maisons unifamiliales en cours de construction.
Vous pouvez voir qu’il y a un nombre record d’unités de logement en construction, mais il n’y a pas un niveau record de maisons en cours de construction. Les États-Unis ont une pénurie massive de maisons en ce moment. Construire des appartements ne résoudra pas le problème de la pénurie de logements.
Combien de maisons sont construites ?
Le gros problème que j’ai avec les statistiques des propriétés en construction est que les maisons prennent tellement plus de temps à être construites maintenant qu’elles ne le faisaient dans le passé. S’il fallait encore 6 mois pour construire une maison et que nous avions un nombre record de maisons en cours de construction, cela pourrait être un sujet de préoccupation, mais ce n’est pas le cas.
Dans le tableau ci-dessus, j’ai ajouté une ligne pour les maisons unifamiliales terminées. Lorsque nous regardons ces chiffres, l’histoire commence à changer radicalement. Vous pouvez voir que la ligne verte montre que même si nous construisons plus de maisons aujourd’hui qu’au cours des dix dernières années, avant cela, ils n’en construisaient pas autant à moins que nous ne remontions à 1993 ! Il faut beaucoup plus de temps pour construire des maisons, donc la statistique qui montre les «maisons en construction» ne signifie plus ce qu’elle était et en réalité, beaucoup moins de maisons sont construites que la moyenne. Cela survient après des années de construction record, alors que la population ne cesse d’augmenter.
À l’heure actuelle, 800 000 maisons unifamiliales sont en cours de construction aux États-Unis. Si toutes ces maisons sont construites en un an, cela signifierait que nous ajoutons 800 000 maisons au marché. Nous pouvons construire des maisons un peu plus rapidement et environ un million de maisons unifamiliales ont été construites en 2021. Environ 6 millions de maisons se vendent chaque année et certaines estimations disent qu’il nous manque au moins 5 millions de maisons. Pour rattraper son retard, il ne suffit pas de construire un million de maisons par an car normalement on en construit encore plus ! Nous aurions à construire des millions de maisons par an juste pour commencer à rattraper la demande actuelle.
Combien de maisons vont être construites à l’avenir (mises en chantier) ?
Une autre statistique que nous devrions examiner plus que les maisons en construction est celle des mises en chantier. Les mises en chantier montrent que les nouveaux permis de logement sont retirés et combien d’unités de logement pourraient être achevées à l’avenir.
Encore une fois, on constate que les maisons unifamiliales deviennent une part moins importante des unités d’habitation en construction. Vous pouvez également voir qu’il n’y a pas de niveau record de mises en chantier de nouveaux logements et que les mises en chantier de logements unifamiliaux semblent être dans la moyenne après une construction record pendant des années.
Ce qui est encore plus problématique avec les chiffres des mises en chantier, c’est que nous savons déjà qu’il faut plus de temps pour construire une maison maintenant et que les mises en chantier moyennes seront égales aux maisons achevées inférieures à la moyenne à cause de cela. Une autre tendance inquiétante (si vous voulez plus de maisons) est que le nombre de mises en chantier a considérablement diminué en mai 2022 après l’augmentation des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt élevés ont tendance à ralentir la construction, ce que nous constatons déjà.
Les investisseurs achètent-ils toutes les maisons ?
Une autre chose que j’entends tout le temps, c’est que les investisseurs achètent toutes les maisons et c’est pourquoi il n’y en a pas assez pour les propriétaires ou pourquoi nous avons une pénurie de logements. Je pense qu’il est assez évident, vu le grave manque de construction, pourquoi nous avons une pénurie, mais je répondrai également à la question des investisseurs.
Ce graphique provient de mon compte Instagram, qui publie des statistiques comme celle-ci tout le temps et d’autres conseils d’investissement immobilier. Les gros titres nous disent que les investisseurs achètent toutes les maisons et n’en laissent aucune aux propriétaires-occupants, mais c’est en fait le contraire qui est vrai. Le pourcentage de propriétaires occupants est en augmentation depuis 2016 (65 % contre 63 %). Les propriétaires-occupants achètent les maisons et sont également les principaux responsables des guerres d’enchères. Les investisseurs n’aiment pas surpayer les maisons ou enchérir sur le prix demandé à moins que la maison ne soit déjà une bonne affaire.
Je retourne des maisons et j’ai moi-même des locations et la plupart des maisons que j’achète ne peuvent pas être achetées par des propriétaires-occupants car elles ont besoin de trop de travaux ou sont déjà occupées par des locataires. Cependant, 39 des 40 dernières maisons que j’ai vendues ont été vendues à des propriétaires occupants et je n’ai pas fait acheter une de mes maisons par un investisseur au-dessus du prix demandé après 20 ans de vente de flips (plus de 230 maisons).
Non seulement nous construisons plus d’appartements maintenant, mais il y a plus de gens qui veulent être propriétaires-occupants et vivre dans une maison, pas dans un appartement.
Conclusion
Alors qu’une statistique peut donner l’impression que les États-Unis construisent une tonne de maisons et qu’ils vont bientôt bombarder le marché, à peu près toutes les autres statistiques indiquent que nous ne construisons pas assez de maisons. En fait, nous ne construisons même pas autant de maisons que nous le faisons normalement dans un marché normal, sans parler d’un marché qui souffre d’une pénurie massive de maisons. Je ne vois aucun scénario dans lequel un nombre massif de nouvelles maisons arriveront sur le marché au cours des prochaines années. Je pense que cela signifie que nous verrons un inventaire bas et une pénurie de maisons, même si l’économie en prend un coup et que les taux augmentent.
Je suis une passionnée de l’immobilier avec un sens aiguisé du détail et la capacité de rester au courant des dernières nouvelles économiques et législatives du pays. Bien que n’étant pas une professionnelle dans ce domaine, j’ai pu établir des liens précieux qui m’ont permis d’accéder à des informations sur l’industrie qui ne sont pas toujours accessibles à tout le monde.